損害保険による
バックアップ
借上事業者の約定履行を支える仕組みとして、損害保険を組み合わせています。
安定した賃貸経営を考えるオーナー様へ
一括借上げ
家賃の見通しを立て、
賃貸経営に、ゆとりを。
空室の増加や、変わりゆく入居者ニーズ。
新築・既存のアパートやマンションを一棟まるごと借り上げ、収入と管理の負担を考える方法です。
一括借上げの期間最長 35 年新築・既存・リフォーム物件に対応
借上期間・保証条件は査定と契約内容によります。長期契約でも賃料が見直され、減額される場合があります。
一括借上げの仕組み
所有する建物を借上事業者に貸し、契約に基づく賃料を受け取ります。
建物を所有オーナー様
賃貸借契約 →← 契約に基づく賃料
建物を借り上げて運用借上事業者
転貸借契約 →← 毎月の家賃
住まいとして利用入居者様
入居者様は借上事業者に家賃を支払い、借上事業者はオーナー様に契約で定めた賃料を支払います。
物件と、運用方針に合わせて
空室時の収入に備えたい、収益の上乗せも考えたい、改修と運用を一緒に見直したい。重視することに応じて、次の3つの方法をご案内します。
何を大切にしたいかで、選ぶ。
収益分配型サブリース
保証賃料と収益分配金。その組み合わせを、5つのコースから考えます。
保険付収益分配型一括借上長期保証システム保証賃料に、
保証賃料に、
運用による収益分配を。
契約で定めた保証賃料を受け取りながら、集金賃料が保証額を上回ったときには、その差額の一部をオーナー様に分配します。
「保証額をどれくらい確保するか」と「超過分をどれくらい受け取るか」。異なる5つのコースで、このバランスを考えます。
損害保険による
最長35年の
長期借上げ
新築だけでなく、既存物件やリフォーム物件も対象に、長期の運用を検討できます。
収益の一部を
オーナー様に還元
保証賃料を超える集金があった場合、そのプラス分をコースごとの比率で分配します。
損害保険は、保険契約者である株式会社JPMC（旧・日本管理センター）が契約上の約定を履行して生じる損害の一部を補てんするものです。オーナー様へ保険金を直接支払う仕組みではありません。
長期の借上げでも、保証賃料が全期間固定されるとは限りません。保証賃料の見直し・減額、免責期間、解約条件などは契約内容をご確認ください。
保証率と分配率で選ぶ、5つのコース。
保証率を高くすると、保証賃料を超えた分のオーナー様の分配率は低くなります。毎月の保証額と、収益が伸びたときの受取額を合わせて比較します。
下表の受取額は、月額基準賃料・実際の集金賃料がともに100万円の場合です。
| コース | 保証率 | 保証賃料を超えた分の 分配比率 | 集金100万円のときの オーナー様受取額 |
|---|---|---|---|
| SSL70 | 70% | オーナー様 75% JPMC 25% | 92.5万円 |
| SSL75 | 75% | オーナー様 67% JPMC 33% | 91.75万円 |
| SSL80 | 80% | オーナー様 50% JPMC 50% | 90万円 |
| SSL85 | 85% | オーナー様 33% JPMC 67% | 89.95万円 |
| SSL90 | 90% | オーナー様 10% JPMC 90% | 91万円 |
分配率は、家賃全体ではなく「集金賃料 − 保証賃料」のプラス分に適用します。保証率・分配率はコースの説明例で、適用条件は個別の契約によります。修繕費・税金などは含めていません。
集金賃料が変わった場合の、全5コースの受取額を見る
横軸は「集金賃料 ÷ 月額基準賃料」、表の数値は「オーナー様受取額 ÷ 月額基準賃料」です。入居率の表ではありません。
| コース | 120% | 115% | 110% | 105% | 100% | 95% | 90% | 85% | 80% | 75% | 70% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SSL70 | 107.5% | 103.75% | 100% | 96.25% | 92.5% | 88.75% | 85% | 81.25% | 77.5% | 73.75% | 70% |
| SSL75 | 105.15% | 101.8% | 98.45% | 95.1% | 91.75% | 88.4% | 85.05% | 81.7% | 78.35% | 75% | 75% |
| SSL80 | 100% | 97.5% | 95% | 92.5% | 90% | 87.5% | 85% | 82.5% | 80% | 80% | 80% |
| SSL85 | 96.55% | 94.9% | 93.25% | 91.6% | 89.95% | 88.3% | 86.65% | 85% | 85% | 85% | 85% |
| SSL90 | 93% | 92.5% | 92% | 91.5% | 91% | 90.5% | 90% | 90% | 90% | 90% | 90% |
表示した保証率・分配率から小数第2位まで計算しています。保証賃料を下回る場合は分配金を0として計算。100％を超える列は、集金賃料が基準賃料を上回る場合の例です。保証額の改定・免責期間等は反映していません。
100万円の家賃は、どう分かれる？
1戸5万円 × 20戸 ＝ 月額基準賃料100万円。
その全額を集金できた月を例に、受取額を見てみます。
保証賃料：100万円 × 70％分配原資：100万円 − 70万円
原資30万円のうち、オーナー様へ75％ → 22.5万円
原資30万円のうち、JPMCへ25％ → 7.5万円
保証賃料70万円
＋オーナー様分配金22.5万円
＝オーナー様受取額92.5万円
受取額 ＝ 保証賃料 ＋ 収益分配金
収益分配金 ＝（集金賃料 − 保証賃料）のプラス分 × オーナー様の分配率
集金額が変わると、受取額も変わります。
- 集金60万円の月
- 70万円保証70万円 ＋ 分配0円
- 集金85万円の月
- 81.25万円保証70万円 ＋ 分配11.25万円
- 集金100万円の月
- 92.5万円保証70万円 ＋ 分配22.5万円
いずれも保証賃料70万円・オーナー様分配率75％を一定とした説明用の計算です。実際の収入を約束するものではありません。費用・控除、保証賃料の改定や免責期間などは反映していません。
自由設計型サブリース
管理の方法に合わせて、空室時の家賃収入に備えます。
通常の管理業務に、空室時の備えを。
一般管理の管理料には、通常、空室保証は含まれていません。自由設計型は、管理業務に空室保証を組み合わせるプランです。
保証条件は、戸数・築年数・立地などを確認して査定します。建物の状況と、オーナー様がご自身で管理される範囲も伺います。
空室保証のご案内70〜93％
保証率は物件ごとに査定
上記はプランの保証率の範囲です。下の図は、そのうち保証賃料を70万円としたケースで、受取額の違いを示しています。保証賃料は見直し・減額される場合があります。
一般管理
管理料5％の例
集金状況に応じて変動
月額受取額の範囲0〜95万円
全室空室なら家賃収入は0円。満室・全額集金なら、100万円 − 管理料5万円 ＝ 95万円です。
自由設計型サブリース
管理料7％・保証70万円の例
契約に基づく保証
70万円集金状況で
変動する部分
70万円集金状況で
変動する部分
月額受取額の範囲70〜93万円
保証条件を満たす場合は70万円が下支え。満室・全額集金なら、100万円 − 管理料7万円 ＝ 93万円です。
図の幅は月額100万円を基準にしています。管理料以外の費用・税金等は含みません。
保証賃料70万円・管理料7万円（満室時）を想定した比較例です。下限額から管理料を重ねて引く計算ではありません。費用の算定方法、保証の適用期間・範囲は契約条件により異なります。
オーナー様が自主管理を続ける場合管理はご自身で。
管理はご自身で。
空室保証を付ける選択肢も。
自主管理の場合は、手数料4％で空室保証を付けるプランをご案内しています。管理をどこまで続けたいか、保証をどこに付けたいかを整理して検討します。
手数料率はプランの説明で、算定対象、保証率・保証範囲、その他の費用は査定・契約時に確認します。
自主管理の場合の手数料4％空室保証を組み合わせるプラン
1戸から、空室保証の無料査定。
空室保証・査定を相談する所有されている物件で利用できるか、まずはご相談ください。
リフォーム＋一括借上げ
改修計画と、その後の運用を一緒に考えます。
スーパーリフォーム改修費だけでなく、
改修費だけでなく、
その後の家賃収入まで考える。
既存の賃貸物件をリフォームした後に、一括借上げを行う方法です。内装・設備を整える計画と、改修後の借上条件を合わせて検討します。
「どの工事に、いくらかけるか」と「その後、どの程度の収入を見込むか」を計画段階で整理できることが特徴です。
- 01
物件・募集状況の確認
建物・設備の状態、周辺の募集条件、現在の空室状況を整理。
- 02
改修と借上条件の検討
工事内容・費用と、改修後の保証賃料・借上期間を比較。
- 03
リフォーム工事
合意した計画に沿って、内装や設備を整える。
- 04
借上げ・運用の開始
契約条件に基づき、募集と入居中の管理につなげる。
改修にかかる費用
工事費・修繕費・資金計画
改修後の収入と条件
保証賃料・借上期間・費用負担
運用全体の見通し
費用回収を含めて検討
計画段階で示す賃料や収支は、査定と契約条件に基づくものです。将来にわたり同じ賃料・利回りが固定されるものではありません。
受取額と契約条件を、合わせて確認。
長く任せるために、はじめに整理しておきたいこと。
保証率だけでなく、費用を引いた後にどれくらい受け取れるか、いつまで・どの条件で続くかを確認します。契約前に、重要事項説明書と契約書をもとにご説明します。
- 保証賃料と見直し
- 査定額、賃料の見直し時期・条件、減額の可能性、収益分配金の計算方法。
- 保証の開始・対象範囲
- 支払開始日、募集時・退去時などの免責期間、保証の対象外となる場合。
- オーナー様の費用負担
- 管理料・手数料、原状回復、修繕・設備交換、税金など。送金額からの控除も確認。
- 借上期間と解約
- 契約期間、更新、事業者からの中途解約条件、オーナー様から解約する場合の要件。
- 管理・保険の範囲
- 募集や日常管理の担当、緊急時の窓口、損害保険の契約者と補てんされる損害の範囲。
サブリースでは、契約期間中や更新時に賃料が減額される可能性があります。普通借家契約の場合、オーナー様からの解約等には正当事由が必要となることがあります。国土交通省「サブリースの注意点（オーナー）」を見る（PDF）