誰が、何を受け継ぐか
ご家族の関係やご希望、住み続ける方、遺言の有無を確認します。
不動産相続のご相談
大切な家も、
ご家族の想いも。
その先へつなぐために。
誰が受け継ぎ、どのように使うか。
不動産の相続は、ご家族の暮らしや
資金のことまで、一緒に考えることが大切です。
売却・賃貸・住み続ける方法を整理し、
専門家への相談につなげます。
01最初に整理すること
相続は、3つの視点を一緒に。
いまの相続だけでなく、残された配偶者の暮らしや、その次の世代への引き継ぎまで。ご家族のご希望から考えます。
支払いに備えられるか
預貯金と借入残高、税金・維持費・修繕費を合わせて整理します。
引き継いだ後、どう使うか
自宅・賃貸物件・空き家など、それぞれの使い方と管理する方を考えます。
分け方・資金・使い道がつながると、準備することが見えてきます。
「資産の額」と「手元の現金」を確認
不動産の比重が高いと、資産があっても納税や修繕に使える現金が足りないことがあります。賃貸物件は、家賃収入と借入返済・維持費の両方を確認しましょう。
家賃収入−返済・管理・修繕・税金＝手元に残るお金
目的によって、不動産の見方は変わります
- 売却の検討
- 市場で見込める売却価格
- 相続税の計算
- 税法上の方法による評価額
- 遺産の分け方
- ご家族で評価や分け方を確認
土地は路線価方式・倍率方式などで評価します。分譲マンションの評価や特例も含め、税務上の評価は専門家に確認します。
02相続した不動産の使い道
残す・貸す・売る。
ご家族に合う選択を。
ひとつの方法に急いで決める前に、住まいとしての価値と、資産としての見通しを比べます。
不動産の状況から、選択肢を整理します。
ご相談の進め方を見る分け方や税務・登記の判断は、税理士・司法書士などの専門家を交えて進めます。
03相続税のしくみ
相続税は、計算の順番から。
実際に受け取った財産へ、そのまま税率を掛けるわけではありません。財産全体から税額を求め、最後に各人の負担を計算します。
制度・税率の確認日： ／ 国税庁の令和8年4月1日現在の案内を参照
3,000万円＋600万円×法定相続人の数
配偶者と子ども2人なら、3,000万円 ＋ 600万円 × 3人 ＝ 4,800万円
法定相続人の数は、相続放棄があっても放棄がなかったものとして数えます。養子を含める人数には制限があります（実子がいる場合1人、いない場合2人まで）。
- 01
財産を整理する
不動産・預貯金・保険金などを確認。非課税財産や控除できる債務・葬式費用、生前贈与の加算も反映します。
- 02
基礎控除を差し引く
各人の課税価格を合計した「正味の遺産額」から基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を求めます。
- 03
相続税の総額を求める
法定相続分で取得したと仮定して一人ずつ税率を当てはめ、算出した税額を合計します。
- 04
各人の納付額を求める
総額を実際の課税価格の割合で配分。2割加算の要否、配偶者の税額軽減などの控除を反映します。
正味の遺産額 8,000万円−基礎控除 4,800万円＝課税遺産総額 3,200万円
配偶者：法定相続分 1/21,600万円
× 15％ − 50万円
190万円子ども1人目：法定相続分 1/4800万円
× 10％
80万円子ども2人目：法定相続分 1/4800万円
× 10％
80万円相続税の総額 350万円
ここまでが総額の計算です。実際の分け方による配分や、配偶者の税額軽減などを反映する前の金額で、最終的な納付額ではありません。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | なし |
| 1,000万円超〜3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 3,000万円超〜5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 1億円超〜2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 2億円超〜3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 3億円超〜6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
最後に、各人の税額を調整します。
- 加算の確認
- 財産を取得した方と亡くなった方との関係により、相続税額の2割加算が必要な場合があります。
- 税額控除などの適用
- 暦年課税分の贈与税額控除、配偶者の税額軽減、未成年者・障害者控除、相次相続控除、外国税額控除などを順に確認します。
- 精算課税分の控除
- 相続時精算課税で既に納めた贈与税相当額も差し引きます。控除しきれない金額は、相続税の申告により還付を受けられる場合があります。
「取得金額 × 税率 − 控除額」で計算します。2割加算・税額控除・小規模宅地等の特例などで、納付額は変わります。特例によって税額が0円になる場合でも、申告が必要なことがあります。
04生前贈与を考える
贈与は、受け取る方と
課税方式で扱いが変わります。
暦年課税と相続時精算課税は、控除や相続時の扱いが異なります。不動産を贈与する前に、将来の相続まで含めて確認しましょう。
暦年課税
受け取った方ごとに、その年の1月1日〜12月31日の贈与財産を合計して計算します。
基礎控除 110万円／年
贈与者ごとに110万円ではありません。相続時に加算対象となる場合があります。
相続時精算課税
原則、年初時点で60歳以上の父母・祖父母等から、18歳以上の推定相続人である子や孫等への贈与で選択できます。
2024年以後の基礎控除 110万円／年
さらに特別控除は累計2,500万円まで。控除後の金額に20％を適用します。特別控除には期限内申告が必要です。
相続時精算課税は、選択した贈与者について暦年課税に戻せません。
2024年以後の贈与は、この制度の年110万円の基礎控除を差し引いた残額を相続時に加算します。複数の贈与者で選択した場合、年110万円はそれぞれの贈与額に応じて配分します。選択時には届出も必要です。
暦年課税の計算と、2つの税率
（1年間に受け取った贈与財産の合計 − 110万円）
× 税率 − 速算表の控除額
一般税率
夫婦・兄弟姉妹・他人からの贈与や、特例税率の要件に当てはまらない贈与に使います。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10％ | なし |
| 200万円超〜300万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 300万円超〜400万円以下 | 20％ | 25万円 |
| 400万円超〜600万円以下 | 30％ | 65万円 |
| 600万円超〜1,000万円以下 | 40％ | 125万円 |
| 1,000万円超〜1,500万円以下 | 45％ | 175万円 |
| 1,500万円超〜3,000万円以下 | 50％ | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55％ | 400万円 |
特例税率
贈与を受けた年の1月1日に18歳以上の方が、父母・祖父母など直系尊属から受け取る贈与に使います。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10％ | なし |
| 200万円超〜400万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 400万円超〜600万円以下 | 20％ | 30万円 |
| 600万円超〜1,000万円以下 | 30％ | 90万円 |
| 1,000万円超〜1,500万円以下 | 40％ | 190万円 |
| 1,500万円超〜3,000万円以下 | 45％ | 265万円 |
| 3,000万円超〜4,500万円以下 | 50％ | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55％ | 640万円 |
53万円
（500万円 − 110万円）
× 20％ − 25万円
48.5万円
（500万円 − 110万円）
× 15％ − 10万円
49.4万円
53万円 × 100／500
＋ 48.5万円 × 400／500
計算例は暦年課税で、他の非課税制度・控除等は考慮していません。一般と特例が混在する場合は、合計額をそれぞれの税率で計算し、各贈与額の割合で配分した税額を足し合わせます。
暦年課税の贈与は、相続時に加算されることがあります。
相続等で財産を取得した方が、亡くなった方から対象期間中に受けた贈与は、贈与時の価額で相続税の計算に加算されます。年110万円以下の贈与も対象になり得ます。
- 2026年12月31日まで相続開始前3年以内
- 2027年〜2030年2024年1月1日から相続開始日まで
- 2031年1月1日以後相続開始前7年以内
延長された期間（相続開始前3年以内を除く部分）の贈与には、合計100万円まで加算しない扱いがあります（2027年1月2日以後の相続開始）。毎年100万円ではありません。加算対象の贈与に対応する贈与税は、相続税から控除します。
贈与税の配偶者控除や住宅取得等資金の非課税部分など、加算対象外となる財産もあります。教育・結婚子育て資金の管理残額などは別の扱いがあるため、制度ごとに確認が必要です。
05死亡保険金の扱い
保険金は、保険料を負担した方と
受け取る方を確認します。
亡くなった方が保険料の全部または一部を負担した死亡保険金は、相続税の対象となる場合があります。遺産分割の対象と、税務上の扱いは一致するとは限りません。
500万円×法定相続人の数
法定相続人が3人なら、1,500万円
一人ずつの非課税枠ではありません。
相続人が受け取る保険金全体に対する限度額です。各相続人の受取額の割合で非課税額を配分します。
- 相続人以外の方には、この非課税枠は使えません。
- 相続放棄をした方は、非課税枠の適用を受ける相続人には含まれません。
- 限度額を計算する人数は、相続放棄がなかったものとして数えます。養子の人数制限もあります。
06申告・納税と登記
使い道の検討と並行して、
必要な手続きの期限も確認。
相続税・贈与税の申告と、不動産の名義変更は別の手続きです。何をいつまでに行うか、早めに整理しましょう。
原則10か月以内
亡くなったことを知った日の翌日から。申告が必要な場合の期限で、納税も同じ期限です。
贈与を受けた翌年2月1日〜3月15日
原則、この期間に受け取った方が行います。課税方式や届出の有無も確認します。
原則3年以内
相続の開始と、その不動産の所有権を相続で取得したことを知った日から。相続税の有無とは別に確認します。
2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産も対象です。
まだ相続登記をしていない場合、原則として2027年3月31日までの申請が必要です。相続で取得したことを知った時期などで期限が異なるため、司法書士・法務局に確認しましょう。
納税は、現金での支払いを基本に備えます。
税金は金銭で一度に納めることが原則です。延納や相続税の物納には要件と申請・許可が必要で、不動産を所有していればそのまま納税に使えるわけではありません。
07ご相談の進め方
話がまとまっていなくても、
お持ちの不動産のことから。
ご家族の状況と、ご希望を伺います。税理士・司法書士などの専門家を交えた相談についてもご案内します。
- 01
ご状況を伺う
不動産の種類、所在地、ご家族の予定やお困りごとをお聞かせください。
- 02
不動産の選択肢を整理
売却・賃貸の見通し、維持や修繕の費用などを確認します。
- 03
専門家と必要な確認へ
税務・登記・分け方など、それぞれの課題に応じて相談を進めます。
分かる範囲の資料で、大丈夫です。
- 所在地・名義が分かるもの
- 固定資産税の課税明細や登記事項証明書
- 賃貸中の物件は、家賃と管理費・借入返済の資料
- ご家族のご希望や、今後の予定のメモ
早稲田の事務所でのご相談も承ります。専門家を招いた個別無料相談会の開催日・内容は、お問い合わせください。
相続・不動産の相談をするこのページの制度説明と計算例は概要です。個別の申告・納税・特例の適用や法律上の判断は、最新の制度とご事情に基づき、税理士・司法書士などの専門家にご確認ください。